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房貸辦不下來違約算誰的?

時間:2019-8-12 09:28 0 4828 | 復制鏈接 | 打印 | 上一主題| 下一主題
房貸辦不下來違約算誰的?




  1、購房人自己征信、提交材料有問題

  房貸辦不下來,先要確認自己的征信、提交的材料什么的有沒有問題,如果個人信用記錄不良不是故意造成的,可以跟產生逾期的銀行協商能否開具非惡意逾期證明,但在政策要求比較嚴格的銀行,未必行得通。這個時候關鍵就要看產生逾期的銀行,和準備申請房貸的銀行的要求了,在申貸前可以詳細咨詢貸款銀行的信貸員,因為對方是你的對接人,對你的情況相對更了解些,解決問題也更加有針對性。

  2、賣方原因(開發商、賣房人)

  買新房的時候,由于買房的人較多,難免會有出現漏交材料的情況,再或者開發商出售沒有預售許可的房子,兩種情況都是開發商造成的貸款辦不下來,購房人可以要求開發商解約,并要求退還首付金、定金,并承擔相應的違約金。

  買二手房貸款辦不下來,最常見的問題就是二手房產權不明確、房齡過大、不滿足滿五唯一的條件等,說白了就是二手房房主有意或者無意隱瞞了房子的真實情況,因此買房前的核實工作顯得尤為重要,除了看產權證的信息,還可以通過房產登記部門、小區其他鄰居了解房主的情況,同時在簽訂合同的時候明確違約責任,維權的時候能有理有據。

  3、銀行放貸慢

  還有一種情況,就是材料、房子什么的都沒問題,等了好幾個月房貸就是不下來,問信貸員也只是說已經審核通過了,但是放款需要排隊,今年政策收緊,放貸時間普遍變長了,等上3、4個月的情況太多了,這個時候要注意做好心理準備,在簽訂貸款合同的時候,就明確一下放款時間,如果事先信貸員已經告訴說放貸比較慢,只能耐心等待。如果已經將放款期限寫到合同里,銀行在規定時間內沒有按時放款,就屬于銀行方面違約,購房人可以主張銀行承擔違約責任。

  不過如果是政策變動,屬于不可抗拒力,《民法通則》里對于不可抗拒力的定義是:指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災害、如臺風、地震、洪水、冰雹;政府行為,如征收、征用;社會異常事件,如罷工、騷亂三方面。購房人失去了購房資格或者被提高了首付、利率,就屬于不可抗拒力,銀行方面不需要承擔責任,雙方可以協商解決,或放棄申貸、或按照最新政策執行。協商不成的,銀行也無能為力,只能通過法律手段解決了。

  法院判決采用優先合同約定原則

  需要注意的是,無論是什么原因造成貸款辦不下來,法院判決時一般會以合同約定為準,所以購房人在與開發商和賣房人、銀行簽訂合同時,就注明違約責任,在維權時會更容易些。

  貸款周期拉長易導致一房二賣,預告登記制度來幫忙

  貸款周期變長,最直接的影響就是購房時間成本變長,有些賣房人在等待貸款期間,把房子抵押出去,或者出現其他債務糾紛,造成買房人不能過戶。有一種方式可以減小這種損失,那就是預告登記制度。

  買房人可以在簽訂購房合同前進行預告登記,預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。2007年頒布的《物權法》確立了預告登記的法律效力,《物權法》第二十條規定,“登記預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。” 在雙方完成預告登記之后,賣方不能做的事包括:轉移產權,以房產作抵押,以房產做擔保。如果在預告登記之后,賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同,第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之后,賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益,或者住在房子里,直到交房。

  這樣看來,預告登記后,賣房人不能在沒經過買房人同意的情況下,隨意處分房產,防止了一房二賣。

  需要注意的是,預告登記只有三個月的有效期,“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。”所以,預告登記三個月內,務必完成不動產登記。如果時間真的來不及,也沒關系,你可以反復申請預告登記。目前,法律法規并未就預告登記的次數進行限制。各地登記機構也都準許對于就同一事項多次申請預告登記。另外,二手經適房無法進行預告登記。

(騰訊房產)
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